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2019年的上海辦公樓市場租賃情況令人“期待”

發(fā)布時(shí)間：2019-06-06 瀏覽次數(shù)：2125 來源：m.dms-grp.com

矽岸國際寫字樓出租信息

4.5元/m2/天起

秋月路26號

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在當(dāng)今政治經(jīng)濟(jì)形勢下，上海辦公樓市場嚴(yán)重供過于求已成不爭的事實(shí)，大量已建成交付使用的高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格辦公樓出租情況也走下坡路。市中心最佳地段如淮海中路、南京東路、南京西路及小陸家嘴中心最高標(biāo)準(zhǔn)的辦公大樓，空置面積也居高不下。2019年，上海的寫字樓市場將怎樣發(fā)展，將進(jìn)入一個(gè)什么樣的階段，這一切都將拭目以待。

雖然2018年辦公樓租賃情況尚可，因?yàn)榇蟛糠謽抢锒汲霈F(xiàn)了一至兩家的聯(lián)合辦公，面積從2000平方米左右至10000平方米，這使得開發(fā)商一下子松了一口氣。有些樓里二房東也占據(jù)了主導(dǎo)地位，把原來的標(biāo)準(zhǔn)房變成了精裝修房出租，甚至一些小業(yè)主也改變策略，自己把房子改成聯(lián)合辦公出租。例如：浦東陸家嘴招商局大廈如今成了二房東集聚的大樓，一些業(yè)主精裝修后以人民幣6.8元每天每平方米出租，可想而知，目前的行情是如何的。

房地產(chǎn)市場的低迷，原因并非是需求量的減少，而是供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量。現(xiàn)就寫字樓市場的實(shí)際需求進(jìn)行整體分析。

（一）寫字樓市場需求的主要來源。

一個(gè)市場，正是由于有了需求，才有供給、若需求減少、消失了，則必然導(dǎo)致市場的衰敗、枯萎。因此，國家有關(guān)部門和上海市政府正致力于刺激內(nèi)需，擴(kuò)大需求，以此來抵消供給的過度增長和樓盤的大量空置、資金被嚴(yán)重滯留的壓力。

目前，上海市對寫字樓的需求，按其來源途徑可分為一級市場和二級市場。一級市場是指客戶從國外或其他省市初次進(jìn)入上海，在上海選址設(shè)點(diǎn)。目前一級市場的成交量并不活躍，客戶按其需求量大小可分為大中小三個(gè)檔次，但主要的客戶卻是兩個(gè)極端，即要么是跨國集團(tuán)、世界知名企業(yè)、國內(nèi)大型集團(tuán)、著名中資機(jī)構(gòu)等將其區(qū)域總部設(shè)置于上海，則其需求量非常大，一般均要達(dá)到幾千平方米或一萬平方米以上，有的甚至直接將一幢物業(yè)全部買下；而另一個(gè)極端是境外企業(yè)或其他省市企業(yè)在上海設(shè)置辦事處，其所需面積僅為幾十或幾百平方米。

二級市場是指客戶從一個(gè)樓盤搬遷到另一個(gè)樓盤而形成的市場。目前該市場按搬遷的原因可將客戶分為兩種類型：一種是客戶因原辦公地點(diǎn)位置不佳，或樓宇質(zhì)量太差，或其他原因?qū)е缕惹邢氚徇w到新近落成、檔次較高的寫字樓，以改善辦公環(huán)境；另一種客戶則是由于市場租金的大幅下調(diào)，使得其原先用于租金方面的支出大有剩余，因此其為了滿足預(yù)算，就擴(kuò)租面積，重新選址，慷慨地將原租樓的預(yù)算總額用到更大面積的租賃上。

（二）影響需求的因素。

一個(gè)市場的需求總量是脆弱的，任何方面的影響都有可能導(dǎo)致需求的變化，房地產(chǎn)市場也不例外。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資是一項(xiàng)極為謹(jǐn)慎的行動(dòng)，眾多擁有購樓行為的客戶在對新辦公樓的選擇上非常慎重?，F(xiàn)將影響需求的部分因素一一闡述。

1、國內(nèi)政治的影響，一個(gè)國家的政治穩(wěn)定與否，治安穩(wěn)定與否，或國外各種政治黨派對該國的政治見解，均對境外客戶的購樓行為起到舉足輕重的影響。

2、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的影響。目前全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)廣泛地運(yùn)用，全球各地的經(jīng)濟(jì)正朝著全球一體化的方向邁進(jìn)，勢必導(dǎo)致大量國外企業(yè)投資上海，這對上海房地產(chǎn)的需求又會(huì)達(dá)到一個(gè)突飛猛進(jìn)的高度。

3、國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)政策的影響。政策是針對一個(gè)行業(yè)或一個(gè)地區(qū)制定出來，若政策向某個(gè)方面傾斜，勢必會(huì)導(dǎo)致被照顧的行業(yè)或地區(qū)得以迅猛地向前發(fā)展。

4、租售比，即房地產(chǎn)租金與售價(jià)的比率。寫字樓市場需求總量在一個(gè)時(shí)期是一定的，若租賃的成交量多，則銷售的成交量就會(huì)變少。